ΠΡΟΣΟΧΗ: Τι θα ισχύει για την Άνδρο με το Ειδικό Χωροταξικό

Γράφει ο Φραγκίσκος Καλλιβρούσης

Αρχιτέκτων Μηχ. Ε.Μ.Π. , μέλος Συλλόγου Μηχανικών – Μελετητών ΑΝΔΡΟΥ και Σ.Μ.ΜΗ. Κυκλάδων – μέλος του Μητρώου Ελεγκτών Πιστοποίησης Τουριστ. Καταλυμάτων του Υπ. Τουρισμού

Σε δημόσια διαβούλευση έως τις 25 Ιουνίου τέθηκε από τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ). Μετά την ολοκλήρωση της δημόσιας διαβούλευσης, το σχέδιο θα εισαχθεί στο Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας. Στόχος είναι έως τα τέλη Ιουνίου να έχει υπογραφεί η σχετική Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΚΥΑ), αφού όμως έχει προηγηθεί ο νομικός έλεγχος από το Συμβούλιο τςη Επικράτειας .

Το προηγούμενο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό, που θεσμοθετήθηκε το 2009, ακυρώθηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας για τυπικούς λόγους που αφορούσαν τη διαδικασία έγκρισής του – και όχι την ουσία των προβλέψεών του.

Έτσι, για πολλά χρόνια η χώρα δεν διέθετε ένα σύγχρονο και επικαιροποιημένο στρατηγικό εργαλείο για τη χωρική οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης, σε μια περίοδο κατά την οποία ο ελληνικός τουρισμός εξελισσόταν δυναμικά και αντιμετώπιζε νέες προκλήσεις, όπως η κλιματική αλλαγή και οι αυξημένες πιέσεις σε δημοφιλείς προορισμούς.

Σε αυτή την κατεύθυνση, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό έρχεται να καλύψει το υφιστάμενο κενό και να θέσει σαφείς κανόνες και κατευθύνσεις για την τουριστική ανάπτυξη σε εθνικό επίπεδο, με στόχο την ισορροπία ανάμεσα στην ανάπτυξη, την προστασία του περιβάλλοντος και την ποιότητα ζωής.

Κατηγοριοποίηση – Ζώνες

Στις Αναπτυσσόμενες περιοχές (Γ’) (Βόρεια και Κεντρική Άνδρος) προβλέπεται μεγαλύτερη δυνατότητα ανάπτυξης νέων τουριστικών δραστηριοτήτων και καταλυμάτων, με στόχο τη σταδιακή ενίσχυση του τουριστικού προϊόντος.

Στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Δ’) (Νοτιότερο τμήμα Άνδρου) δίνεται έμφαση στην ήπια ανάπτυξη νέων προορισμών και στην αξιοποίηση των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών κάθε περιοχής.

Επιπλέον για την Άνδρο – Τα νησιά πλην της Κρήτης και της Εύβοιας χωρίζονται σε τρεις ομάδες και μια ειδική κατηγορία:

Ομάδα Ι: Νησιά πάνω από 250 τ. χλμ. όπου προβλέπεται δυνατότητα μεγαλύτερης τουριστικής ανάπτυξης, αλλά και αυξημένες απαιτήσεις τεκμηρίωσης φέρουσας ικανότητας μέσω ειδικών μελετών. Η Ομάδα Ι περιλαμβάνει τα παρακάτω νησιά: Άνδρος, Ζάκυνθος, Θάσος, Ικαρία, Κάρπαθος, Κέρκυρα, Κεφαλονιά, Κύθηρα, Κως, Λέσβος, Λευκάδα, Λήμνος, Νάξος, Ρόδος, Σάμος, Χίος. Οι όροι αδειοδότησης – ίδρυσης νέων τουριστ. καταλυμάτων – σε συνδυασμό με όσα προβλέπει για την Άνδρο το Διάταγμα της Ζ.Ο.Ε. (του 2011) αλλά και όσα θα προβλεφθούν στο Τ.Π.Σ. για την Άνδρο (όταν ολοκληρωθεί και οδηγηθεί στην ψήφιση του Π.Δ.) προβλέπουν :

• ελάχιστο εμβαδό έκτασης (σε Εκτός Σχεδίου περιοχές) : 15 στρέμματα / ή 8 στρ. αν προϋπήρχε του Νοεμβρίου 2011 (και παράλληλα “πρόσωπο” 25 μ. κατ’ ελάχιστο σε νόμιμα χαρακτηρισμένη οδό , με απόφαση αποκλειστικά από το αρμόδιο Υπουργείο)
• Συντελεστής δόμησης = 0,15
• Συντελεστής κάυψης = 20 %
• Μέγιστο ύψος από το έδαφος : 7,50 μ. (2 όροφοι) , ως εξαίρεση δε 3-όροφο (10,50 μ.) κατά ποσοστό 30% της επιτρεπόμενης Καλυπτόμενης επιφάνειας
• Ο μέγιστος επιτρεπόμενος αριθμός κλινών σε 1 μόναδα είναι 100 κλ.
• Θα επιτρέπεται η αδειδότησης νέων Κύριων τουριστ. καταλυμάτων κατηγορίας 3, 4 , 5 αστέρων , ενώ για την καηγορία 2 αστέρων θα απαιτείται η ανώτερη Περιβαλλοντική και Ενεργειακή διάκριση

Οι παραπάνω όροι δόμησης και περιορισμοί αφορούν την κατηγορία των “Κύριων τουριστ. καταλυμάτων” – που περιλαμβάνει τα ξενοδοχεία  – μοτέλ – ξενώνες – ξενοδοχεία επιπλωμένων διαμερισμάτων , ενώ για τα “Μή κύρια τουριστ. καταλύματα” – που περιλαμβάνουν : ενοικιαζόμενα δωμάτια – ενοικιαζ. διαμερίσματα – αυτοεξυπηρετούμενες επιπλωμένες επαύλεις (τουλάχιστον 80 Μ2)- αυτοεξυπηρετούμενες επιπλωμένες επαύλεις (τουλάχιστον 40 Μ2) ισχύουν οι αυστηρότεροι όροι και περιορισμοί που ισχύουν για την κατηγορία “Κατοικίες” δηλαδή:

• ελάχιστο εμβαδό έκτασης (σε Εκτός Σχεδίου περιοχές) : 4 στρέμματα (και παράλληλα “πρόσωπο” 25 μ. κατ’ ελάχιστο σε νόμιμα χαρακτηρισμένη οδό , με απόφαση αποκλειστικά από το αρμόδιο Υπουργείο)
• Συντελεστής δόμησης = 0,15 / 150 Μ2
• Συντελεστής κάυψης = 10 % – με μέγιστο τα 200 Μ2
• Μέγιστο ύψος από το έδαφος : 4,50 μ. (ισόγειο), με κατ’ εξαίρεση όροφο έως το 30% της συνολικής επιτρεπόμενης Καπυπτόμενης επιφάνειας και μέγιστο ύψος 7,50 μ. Στην περίπτωση κατασκευής κεκλιμένης κεραμοσκεπούς στέγης επιτρέπεται η προσαύξηση ύψους κατά 1,20 μ.

Υπάρχει και μια τρίτη κατηγορία – των “Μικτών τουριστ. καταλυμάτων Μικρής κλίμακας” – που περιλαμβάνει ταυτόχρονα μικρή κύρια ξενοδοχειακή μονάδα και αριθμό ανεξάρτητων – αυτοεξυπηρετούμενων διαμερισμάτων προς ενοικίαση ή και πώληση (σε ποσοστό έως και 10% του συνολικού αριθμού τους).

Τι ισχύει εφεξής για την παράκτια ζώνη

Το Ε.Χ.Π.-Τ. προβλέπει αυστηρούς κανόνες προστασίας για την παράκτια ζώνη, με στόχο τη διατήρηση του φυσικού τοπίου και την προστασία του παράκτιου χώρου. Ειδικότερα, στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή, απαγορεύονται πλήρως νέες διαμορφώσεις και κατασκευές. Εξαιρούνται μόνο έργα που αφορούν πρόσβαση άτομα με αναπηρία, πρόσβαση ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.

Παράλληλα, το νέο πλαίσιο δίνει μεγαλύτερη έμφαση στην προστασία του τοπίου, στη φέρουσα ικανότητα των παράκτιων περιοχών και στην πιο οργανωμένη ανάπτυξη τουριστικών δραστηριοτήτων στις παράκτιες και νησιωτικές περιοχές.

Το νέο ρυθμιστικό περιβάλλον για τα Airbnb

Το Ε.Χ.Π.-Τ. καθορίζει το πλαίσιο και τους κανόνες με τους οποίους μπορούν να ρυθμίζονται τουριστικές δραστηριότητες, συμπεριλαμβανομένων και των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ενδεικτικά, προωθούνται μέτρα οργάνωσης και ελέγχου της βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως:

α) ο καθορισμός όρων και προϋποθέσεων διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση, ιδίως σε συνάρτηση με τη χρήση τους για κύρια κατοικία,

β) η ρύθμιση της χρονικής διάρκειας της δραστηριότητας ανά έτος (υπάρχει ήδη σχετικός περιορισμός στις 90 ημέρες ανα έτος) ,

γ) η θέσπιση γεωγραφικών ζωνών απαγόρευσης ή περιορισμού της δραστηριότητας,

δ) Περιορισμούς ως προς την ανάπτυξη νέας προσφοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης, ιδίως σε περιοχές με αυξημένη πίεση ή ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά, συμπεριλαμβανομένων περιπτώσεων νεόδμητων κατοικιών.